Die Preisblase im deutschen Wohnungsmarkt ist noch klein, sie wächst aber jeden Tag ein wenig

Bei den deutschen Olympioniken in Rio läuft es noch nicht richtig rund. Mit einem zweistelligen Rang im Medaillenspiegel ist Deutschland bislang ein gutes Stück von den sportlichen Erfolgen der Vergangenheit entfernt.

Dagegen ist der viele Jahre dahinsiechende heimische Immobilienmarkt in Rekordlaune. Das zeigt der vom Verband der Pfandbriefbanken für das zweite Quartal veröffentlichte Preisindex. Danach stieg der Preis für Wohneigentum mit einem Jahresplus von 6,3 Prozent so kräftig wie noch nie seit der Indexauflegung im Jahr 2003. Eigentumswohnungen verteuerten sich mit 7,3 Prozent noch schneller, bei Einfamilienhäusern ging es mit 5,9 Prozent geringfügig langsamer aufwärts. Damit liegt der Preisanstieg deutlich oberhalb der Werte aus der jüngeren Vergangenheit: Seit 2014 bewegte sich der Preisanstieg in einer Spanne von etwa 4 bis 5 Prozent. Durch die aktuell hohe Preisdynamik für Wohneigentum ist der Abstand zum gewerblichen Teil des Wohnungsmarktes, der in den vergangenen beiden Jahren Preisanstiege von 7 bis 8 Prozent aufwies, kleiner geworden. Die von der Objektart her mit Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern am ehesten vergleichbaren Eigentumswohnungen lagen beim Preisanstieg sogar fast gleichauf. Das lag allerdings daran, dass das schon hohe Tempo bei den vermieteten Mehrfamilienhäusern nicht noch weiter zugelegt hat. Mit einem Preisplus von 7,5 Prozent war hier anders als beim Wohneigentum keine beschleunigte Preisentwicklung zu beobachten.

In den Metropolen, den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, hat sich der Preisauftrieb bei Eigentumswohnungen trotz des schon hohen Niveaus wieder beschleunigt.

Nach den Preisdaten von BulwienGesa hat sich der 2015 auf rund 5 Prozent jährlich abgekühlte Preisanstieg bis zur Jahresmitte 2016 gut verdoppelt und liegt damit nur noch minimal unter dem knapp zweistelligen Preisplus, das 2012 in diesen Städten zu beobachten war. Das mit Abstand höchste Preisniveau wird in der bayerischen Landeshauptstadt erreicht. Hier werden für einen Quadratmeter einer Neubauwohnung im Durchschnitt 7.000 Euro gezahlt. Damit hat sich das Preisniveau gegenüber 2004 verdoppelt. In den übrigen sechs Städten ist der Quadratmeterpreis mit 4000 bis 5000 Euro etwa ein Drittel niedriger. Der Preisanstieg ist hier im gleichen Zeitraum mit

60 bis 70 Prozent zwar ebenfalls ausgeprägt, aber nicht ganz so kräftig ausgefallen. Deutschlandweit haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in dieser Zeit um nicht ganz 40 Prozent, für Einfamilienhäuser um etwas mehr als 30 Prozent verteuert.

Aber was sind die Gründe für den beschleunigten Preisanstieg bei den Eigenheimen? Schließlich hat sich an der soliden wirtschaftlichen Lage in Deutschland ebenso wenig wie an der hohen Beschäftigung, der guten Einkommensentwicklung, dem Zuzug in die Städte oder den niedrigen Zinsen geändert. Die seit März geltende Verbraucherkreditrichtlinie, die die Hürden für die Hypothekenvergabe erhöht hat, wäre eher ein Grund für eine abgebremste Preisdynamik. Gleiches gilt für die steigenden Neubauzahlen, wenngleich das Wohnungsangebot weiterhin knapp ist. Zwei Antriebskräfte dürften dafür verantwortlich sein, dass die Preise trotz bremsender Einflüsse stärker als bisher steigen. Der erste Faktor sind die weiter eingetrübten Perspektiven für die private Vermögensanlage. Im Fahrwasser der negativen Einlagezinsen für Kreditinstitute bei der EZB häufen sich die Berichte, nach denen die Banken die Weitergabe der Negativzinsen an Privatkundenbereich in Betracht ziehen. Das dürfte das Interesse an alternativen Geldanlagen noch vergrößert haben. Als Ursache Nummer zwei kommt die wachsende Unsicherheit in Betracht. Diese basiert auf den vielen internationalen Krisenherden und der nach dem Brexit-Votum aufgekommenen Sorge über zunehmende Zentrifugalkräfte in der Europäischen Union. Von beiden Argumenten profitieren Investitionen in „Betongold“ als vermeintlich sicherer und krisenfester Sachwert.

Angesichts der hohen Preisdynamik stellt sich die Frage, ob das noch lange gutgehen kann. Richtig ist, dass sich die Bewertungskennzahlen weiter verschlechtert haben. Beispielsweise steigen die Preise deutlich schneller als die Wohnungsmieten. Richtig ist auch, dass rasch steigende Preise das Risiko einer Korrektur wachsen lassen. Allerdings spricht derzeit eher wenig für einen Preisrückgang. Als Folge des Zinstiefs ist die finanzielle Belastung durch einen Wohnungskauf deutlich niedriger als in der Vergangenheit. Deshalb ist Kaufen auch oft günstiger als Mieten, zumal attraktive Mietwohnungen kaum noch verfügbar sind. Gleiches gilt für attraktive Geldanlagemöglichkeiten. Und so dürften die Motive Wohnungsbedarf und Geldanlage weiterhin für eine lebhafte Kaufnachfrage nach Immobilen sorgen. Risikomindernd wirkt sich die moderate Verschuldung der privaten Haushalte aus, aber auch die große Aufmerksamkeit, mit der die Entwicklung am Immobilienmarkt etwa von der Finanzaufsicht beobachtet wird.

Insgesamt sind die Risiken merklich gestiegen, eine deutlich Korrektur ist zunächst aber nicht zu erwarten. Mittelfristig dürfte es aber am deutschen Immobilienmarkt zu einer deutlichen Preiskorrektur kommen, da sich die Immobilienpreise zunehmend von einem fundamental gerechtfertigten Preisniveau entfernen.

Über Stefan Bielmeier

Stefan Bielmeier ist Chefvolkswirt der DZ BANK AG. Seit Mai 2010 ist Stefan Bielmeier Vorstandsmitglied der DVFA, seit Mai 2012 Vorstandsvorsitzender.

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