Deutscher Wohnungsmarkt: Im 2. Quartal 2018 sind die Preise erneut dynamisch gestiegen, die Metropolen haben aber an Tempo eingebüßt

Berichte zum deutschen Wohnungsmarkt sind mittlerweile fast schon langweilig: Die Preise steigen dank guter wirtschaftlicher Rahmenbedingen, niedriger Zinsen und einem knappen Angebot mit hohem Tempo. Auch das zweite Quartal 2018 fällt hierbei nicht aus dem Rahmen. Die gerade vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) veröffentlichten Preisdaten zum Wohnungsmarkt weisen erneut ein kräftiges Plus aus. Beim Wohneigentum waren es 7,5 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, bei den von Investoren gesuchten Mehrfamilienhäusern erreichte die Jahresrate fast 10 Prozent. Und in den Metropolen, den sieben größten deutschen Städten, sind die Preise noch stärker gestiegen. Wohneigentum hat sich hier um 9 Prozent verteuert, bei Mehrfamilienhäusern fiel das Preisplus noch 2 Prozentpunkte höher aus.

Aus den Zahlen des vdp lassen sich aber durchaus interessante Entwicklungen extrahieren. Denn während die Wohnungspreise landesweit ihr hohes Tempo beibehalten konnten, hat die Preisdynamik der Top-7 Städte – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart – an Schwung verloren. Zeitweilig verteuerten sich Mehrfamilienhäuser in den Metropolen um bis zu 15 Prozent jährlich, beim Wohneigentum waren es bis zu 12 Prozent. Noch deutlicher wird der Bremseffekt, wenn statt der eher trägen Jahresrate die Preisänderung zum Vorquartal herangezogen wird. Danach haben sich die Preiszuwächse von Eigenheimen und von Mehrfamilienhäusern in den Top-7-Städten auf das bundesweite Niveau verlangsamt.

Das kann eine kurzfristige Delle sein. Es wäre aber durchaus plausibel, wenn die Preisdynamik landesweit hoch bleibt, während die Verteuerung in den Metropolen moderater wird. Denn hier hat sich die Erschwinglichkeit trotz niedriger Zinsen durch den schon kräftigen Anstieg der Kaufpreise verschlechtert, nachdem sich diese gegenüber 2010 gut verdoppelt haben. Als weitere Einstiegshürde erfordern die teuren Wohnungen ein hohes Eigenkapital. Zudem hat sich durch den angekurbelten Wohnungsbau das Angebot vergrößert. In vielen anderen Städten und vor allem im ländlichen Raum sind die Preise aber weitaus langsamer gestiegen. Hier lassen sich Immobilien oft viel günstiger finanzieren als mieten. Für eine hohe Kaufnachfrage spricht auch, dass Abwarten vermutlich keine Vorteile bietet, weil Preise und gegebenenfalls auch Zinsen in der Zukunft eher höher ausfallen.

Wie geht es weiter am deutschen Wohnungsmarkt? Solange sich die Rahmenbedingungen aus hoher Beschäftigung, steigenden Einkommen und niedrigen Zinsen nicht grundlegend ändern, dürfte der Preisanstieg weiter kräftig ausfallen. Als zusätzlich Nachfragestütze kommt in der zweiten Jahreshälfte noch das Baukindergeld hinzu, dass nach dem Stand der Dinge ab September 2018 beantragt werden kann. Diese Subvention des Eigenheimkaufs nutzt vor allem Erwerbern in Regionen mit eher niedrigen Kaufpreisen, weil die 12.000 Euro pro Kind hier einen nennenswerten Anteil an der Finanzierung ausmachen können. In den Metropolen kosten Wohnungen, die für Familien groß genug sind, oft mehr als eine halbe Million Euro, sodass hier das Baukindergeld allenfalls einen willkommenen Mitnahmeeffekt darstellt.

Das Preisniveau bewegt sich heute nach einer langen Stagnationsphase und dem folgenden kräftigen Preisauftrieb zwischen Nachholeffekt und Überbewertung. Letzteres trifft vor allem auf gefragte Städte mit hohem Zuzug zu. Eine ausgewachsene Preisblase ist das aber noch nicht, zumal das Hypothekenvolumen nach wie vor eher moderat wächst. Preiskorrekturen können trotzdem auftreten, als Auslöser kommen vor allem steigende Zinsen oder konjunktureller Gegenwind in Frage.

Über Stefan Bielmeier

Stefan Bielmeier ist Chefvolkswirt der DZ BANK AG. Seit Mai 2010 ist Stefan Bielmeier Vorstandsmitglied der DVFA, seit Mai 2012 Vorstandsvorsitzender.

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