Deutscher Wohnungsmarkt: Mit den Preisen geht es weiter bergauf – aber wie lange noch?

Der Anstieg von Mieten und Preisen am Wohnungsmarkt setzt sich unbeirrt fort. So ziehen die Kaufpreise für Eigenheime landesweit mit 7,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr mit rekordverdächtigem Tempo an. Mit den steigenden Belastungen fürs „Wohnen“ ist die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt immer mehr zu einem Politikum geworden. Mit Mietpreisbremse, Sonder-Abschreibungen, dem Baukindergeld sowie dem im September veranstalteten Wohnungsgipfel im Kanzleramt will die amtierende Bundesregierung die Situation für Mieter und Käufer verbessern. Doch die Erfolgsaussichten sind gering, denn dem Immobilienmarkt mangelt es an Wohnungen, nicht aber an Regulierung oder Geld. Beides vergrößert die Probleme: Die schon reichlich vorhandenen Vorschriften zum Bauen und Vermieten hemmen eher den Wohnungsbau, während öffentliche Fördermittel die Preise noch zusätzlich antreiben.

Die zur Entspannung der Marktsituation geforderte Ausweitung des Wohnungsbaus lässt sich allerdings kaum realisieren. Selbst mit den angestrebten 400.000 Neubauwohnungen im Jahr kann die über viele Jahre entstandene Wohnungsknappheit nicht auf die Schnelle beseitigt werden. Es wäre schon ein Erfolg, wenn der Neubau über die 285.000 Wohnungen hinauskäme, die 2017 gebaut wurden. Allerdings fehlen Baugrundstücke, die Genehmigungsprozesse sind oft lang und die Bauwirtschaft ist schon heute weitgehend ausgelastet. Dazu kommen oft Anwohnerproteste, weil es in den Städten durch den Zuzug immer enger wird.

Damit wird das Angebot am Wohnungsmarkt auf absehbare Zeit knapp bleiben, sodass vor allem die Nachfrageseite über die weitere Marktentwicklung entscheidet. Vorerst wird die Kaufbereitschaft aber hoch bleiben. Schließlich ist die Lage am Arbeitsmarkt bestens. Und die Hypothekenzinsen dürften noch bis ins nächste Jahr hinein niedrig bleiben. Aber selbst wenn die Zinsen anziehen sollten, ein kleines Zinsplus müsste doch zu verkraften sein. Schließlich sind 3 Prozent für eine Hypothek immer noch günstig, noch vor wenigen Jahren mussten die Käufer von Häusern und Wohnungen viel höher Zinssätze verkraften. Allerdings waren damals auch die Kreditbeträge kleiner. Nach aktuellen Zahlen ist der durchschnittliche Finanzierungsbetrag von 2007 bis 2017 um fast 100.000 Euro gewachsen.

Durch das niedrige Zinsniveau von derzeit 1,8 Prozent für Baufinanzierungen vermindert jedoch schon ein moderater Zinsanstieg die maximal mögliche Kredithöhe erheblich. Mit einer Einkommensbelastung durch eine Immobilienfinanzierung von 30 Prozent bei 2 Prozent jährlicher Tilgung kann sich ein Haushalt beim aktuellen Zinsniveau etwa 8 Jahresnettoeinkommen als Kredit leisten. Bei einem Zinsanstieg auf 3 Prozent sinkt der Kredit auf das 6-fache, bei 4 Prozent Zinsen ist noch das 5-fache Einkommen möglich. Somit haben auch moderat anziehende Zinsen in Kombination mit den kräftig gestiegenen und in manchen Städten exorbitant hohen Kaufpreisen das Potenzial, die Nachfrage spürbar zu dämpfen.

Noch geht es mit den Preisen weiter bergauf. Neben niedrigen Zinsen unterstützt das Baukindergeld die Nachfrage. Damit dürften die Kaufpreise für Eigenheime auch im kommenden noch mit einem relativ hohen Tempo von 5 bis 7 Prozent weiter steigen und damit den Wohnungsmarkt dicht an den Preisgipfel heranführen. Die dann noch höheren Preise und ein voraussichtlich allmählich anziehendes Zinsniveau könnten dem Preisauftrieb dann aber ein Ende bereiten. Anfällig für Preisrückgänge sind vor allem die teuren Ballungszentren. Ein Preiseinbruch am Gesamtmarkt ist aber weniger wahrscheinlich. Sollte es wider Erwarten zu einer schärferen Korrektur kommen, mindert die moderate Verschuldung der privaten Haushalte das Schadenspotenzial. Spannend könnte es in einigen Jahren werden, wenn günstige Kredite aus der Boomphase Zinsen verlängert werden und auf die Käufer plötzlich viel höhere Belastungen zukommen.

Bereits moderat steigende Zinsen mindern den Finanzierungspielraum erheblich

Über Stefan Bielmeier

Stefan Bielmeier ist Chefvolkswirt der DZ BANK AG. Seit Mai 2010 ist Stefan Bielmeier Vorstandsmitglied der DVFA, seit Mai 2012 Vorstandsvorsitzender.

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